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     做每周檢查電梯保養：電梯保養人員每周對電梯的運行安全裝置的可靠性和電梯運轉零部件的靈活性方面，進行檢查，確保電梯安全運行以及運轉正常。電梯在全速運行時，快速轉換成慢速時，起動運行和停止運行時，轎廂內要有安全、平穩、舒適的感覺。電梯的檢修點動短程運行應穩定正常。這些是每日保養檢查制的重點和具體部位。

第一、物業管理公司、電梯保養公司與乘客、業主之間存在的矛盾

　   一般來講物業管理公司只是在電梯出故障時與電梯保養公司聯系進行修理。電梯的故障原因由電梯維保人員進行判斷、處理。這其中最大的問題就是從電梯出故障到修理完畢恢復使用的時間長，通常需1～2h到場進行修理，不符合目前物業管理公司對業主的承諾(通常承諾10～30min到現場)。而且當電梯運行上出現問題時，業主投訴是沖著物業管理公司的，電梯專業維保公司得到的訊息、投訴是間接的。這樣電梯保養公司就無法得到很完整的電梯運行情況，少數大公司電梯運行監控聯網除外，故業主投訴得到的答復是物業管理人員從電梯維保人員聽來的答復，一般業主總會感到不是十分滿意。所以物業管理人員碰到業主投訴電梯問題會向業主推諉，不是物業管理的問題，而是電梯保養公司的責任，但業主的管理費是繳給物業管理公司的，而不是直接繳給電梯維保公司的，理所當然要投訴物業管理公司。就目前來講此類矛盾相當突出，對物業管理公司在大樓管理上是一個難題。這里還有請專業電梯維保公司的電梯保養費用與物業管理費的平衡問題。物業管理公司要生存，要參與市場的競爭，首先要得到大樓的業委會認可、續聘，如電梯管理跟不上，電梯使用故障率高，物業管理公司與業主、業委會有矛盾，產生分歧，自己的生存都有問題，更談不上參與市場競爭了。

第二、在電梯管理、維保工作上的運作

　  業主來自世界各地，所使用的電梯絕大部分是高檔的全進口電梯，全部24h服務。在物業管理中如何管理好電梯？如何使業主安全正確使用電梯？如何使業主在使用電梯中感到滿意？如何在電梯日常維保工作中不影響業主的正常使用？電梯有了故障或困人，如何及時修理，解救并向業主解釋致歉等，都是我們日常管理的工作范圍。我司根據物業管理與業委會要求，引用電梯專業維保公司對電梯運行使用的要求制定了《電梯安全運行制度》、《電梯保養技術規范》等，并制定了《乘客須知》、《裝修使用電梯須知》發給業主，張貼大堂，并由本人與物業管理員與業主口頭宣傳講解，以及在每月發給業主的征詢表上劃出一欄“業主對電梯使用的意見”等。我們所做的例行保養時間要讓每位業主知道，星期幾、時段，讓業主有所準備。時間長了業主也就有了概念，知道自己住的樓會在什么時候停梯保養。要有人負責不定期抽查，以及每月每臺電梯安全部分檢查。月、季、年度的保養、注油、調整，我們都嚴格按照電梯廠家的技術要求去做。在電梯管理、維保工作中我們嚴格遵守政府在電梯方面的政策和要求，執行專業電梯維保公司對電梯運行的技術要求，符合物業管理上的嚴格要求。投訴率、故障率都比專業電梯維保單位低，電梯故障修復及時，重復故障低。作為專業電梯管理人員在物業管理中首先要有專業的技術理論，更要有精業的動手能力，一方面要學習物業管理、學習專業管理理論、學習專業技術，更要培訓維保人員的專業技術，提高電梯管理與物業管理的水平。

第三、目前物業管理公司與電梯保養公司之間

　  目前物業管理公司在電梯管理、維保工作中有著幾種不同的操作形式：電梯管理維保工作全部委托電梯專業保養公司去操作，且簽訂的電梯保養合同形式是全面保養合同即大包。電梯的管理工作由物業管理公司管理，電梯維保工作則委托電梯保養公司，一般簽訂的電梯保養合同有全面保養合同，有標準保養合同。電梯的管理、維保都由物業管理公司自己負責，委派專人專職管理，專職上崗維修工負責維保，有些物業管理公司與電梯專業維保公司簽訂技術支持、配件銷售合同。以上幾種形式各有利弊，但投入到電梯管理、維保上的費用則高低相差極大，高則每月約幾千、幾萬元/臺，低則每月約幾百元/臺。對電梯的管理、維保、使用效果也大不一樣，乘客(業主)的投訴，電梯的故障率更是不一樣。

     做電梯年度檢查保養：一般根據本臺電梯使用情況而定，通常在1～3年保養1次。年度保養應對本臺電梯進行比較具體和詳細的全面檢查，著重點應放在磨損零部件的及時調整，對于電梯性能降低部分亦應及時修復。

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